2019年4月19日(金) 08:20 JST

住宅ローン借り換えの注意点

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住宅ローンを利用している人の間で、借り換えを検討する人が増えています。低金利傾向が続くなかで、今よりも低金利のローンに借り換えれば、金利負担を軽減できる。借り換えを検討する際のポイントをまとめてみました。
実際に借り換えの必要性を考えてみよう。ポイントは利息の支払いをどれだけ減らせるかである。
一般に、住宅ローンの残高が1000万円以上で、新旧の金利差が1%以上、返済期間が10年以上の場合に借り換えのメリットが出やすいとされます。
借り換え後の金利水準を考えると、2%前後の住宅ローンを借りていて、残高も期間も多めに残っていればメリットが大きいことになる。

正確な負担軽減分を知るには、利息軽減分から借り換えの際に銀行に支払う事務手数料や登記費用といった諸費用も差し引く必要があります。
諸費用は状況次第だが、金額は数十万円規模になります。今借りている住宅ローンの繰り上げ返済にかかる手数料も忘れずにチェックしなければなりません。

借り換えでメリット算出
  メリット=借入残高×ローン金利差×返済期間-諸費用
仮に、残っている残高が1000万円、返済期間が10年で、借り換えで金利が1%下がるケースを見た場合、計算式に当てはめると利息軽減分は50万円になる。つまり諸費用が50万円を下回れば、メリットがあることになります。

 金利競争が続くなかで、金融機関は金利以外に手数料を安くしたり、サービスを付帯したりするなど、工夫を凝らしています。金利負担の軽減に加え、各行がどんなサービスを用意しているかも考えて借り換えをするかどうかを検討されたい。

不動産の売買、賃貸と仲介料

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不動産取引における仲介手数料って?

 

仲介手数料とは、不動産会社(宅地建物取引業者〈宅建業者〉)を通して不動産を売ったり買ったり、あるいは貸したり借りたりする場合に、不動産会社に成功報酬として支払うお金のことです。媒介手数料(媒介報酬)とも言います。

 

あくまで成功報酬として支払うもので、売買や貸借の依頼をしても取引が成立しなければ支払う必要はありません

 

また、不動産の取引契約が有効に成立しなければ媒介が成立したと言えないので、契約が無効・取消しとなったときも、宅建業者は報酬を請求することはできません

 

このように、宅建業法(宅地建物取引業法)では、成功報酬主義が取られています。

宅建業者(宅地建物取引業の免許をもつ者)以外が、仲介手数料を請求することは違法です。

仲介手数料はいくら?

仲介手数料は、上限が宅建業法で定められています(宅地建物取引業法 第46条)
ですから、それを超えない範囲内で不動産会社が自由に決められます。

 

一般的に不動産会社は、上限いっぱいに設定しています。しかし本来は、法律の定める限度額内で、話し合いで決めるものなのです。

 

売買の場合

売買する不動産の価額を次の3つの金額に区分して、それぞれに所定の割合を乗じて得た金額を合計した金額が上限となります。

 

売買代金

(消費税を含まない)

媒介報酬(仲介手数料)

(消費税を含む)

200万円以下の金額

5.4%以内の額

= 5%+消費税

200万円を超え400万円以下の金額

4.32%以内の額

= 4%+消費税

400万円を超える金額

3.24%以内の額

= 3%+消費税

(※ 2014年4月1日施行)

〔注意〕

  1. 不動産の表示価格は総額表示(税込価格)です。仲介手数料は、物件の税抜価格をもとに計算します。
  2. この報酬金額は依頼主の一方(売主または買主)から得られる額です。依頼主が売主・買主の2者の場合、双方から媒介報酬を受け取ることができるので、報酬額はこの金額の2倍になります。

 さらに詳しくは、宅建業法にもとづく仲介手数料の計算方法のページをご覧ください。

 

貸借の場合

依頼者(貸主・借主)の双方から得られる報酬額の合計金額は、借賃(消費税を含まない)の1月分の1.08倍に相当する金額以内(1カ月分の賃料+消費税)で、依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、依頼者の承諾を得ている場合を除き、賃料の1月分の0.54倍に相当する金額以内と定められています。

(※ 2014年4月1日施行)

 

このように、賃貸契約の場合、本来は、貸主と借主が家賃1カ月分相当額を折半して消費税をプラスした金額を仲介手数料として支払うことになっているのですが、実際は、借りる側が全額支払う契約になっている場合がほとんどです。

 

マンションなど賃貸契約のときに不動産会社が示す書類をよくご覧になってみてください。おそらく重要事項説明書に、「契約成立時には、媒介報酬額○○円(消費税込み)を支払うことを承諾しました」という一文が入っていると思います。「依頼者の承諾を得ている」という形をとっているわけです。

仲介手数料の支払い時期

賃貸契約の場合は、一般的には、契約時に仲介手数料を支払います。

 

売買契約の場合は、契約締結時に約定報酬額の50~100%相当額、決済・引き渡し時に残りの0~50%相当額を支払うように、媒介契約で定めるのが一般的です。

行政庁は、業者に対して、売買契約時に半金、決済時に半金を受領するよう指導しています。

< RETIO(一般財団 不動産適正取引推進機構) 『不動産売買の手引』 参照 >

住宅ローンで自己資金はいくら必要

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住宅ローンで自己資金はいくら必要?

一般的に、物件価格には諸費用が含まれていない。
したがって、実際には不動産業者への仲介料、契約書に貼付する印紙代、所有権移転登記費用と司法書士費用、火災保険料、引っ越し費用が必要です。

住宅ローンを利用する場合には次の費用も必要となります。
ローン利用手数料、金銭消費貸借契約書添付の印紙代、(保証料)

2000~3000万円程度の中古住宅で2000万円前後の住宅ローンを利用した場合には、大雑把ですが150万円から200万円必要となります。

したがって、物件価格+150~200万円が実際に必要となる費用です。

住宅ローンを利用する場合、総額の20%程度の自己資金がご用意できれば事前審査も受けやすいように思われます。

個々の物件や個人の情報により住宅ローンの借入額や返済期間が異なりますのでお問い合わせください。

当社では、当社取扱い物件の住宅ローンご相談もお受けいたしております。
お気軽にご相談ください。

住宅ローンの繰り上げ返済

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繰り上げ返済の目的は、手元にある余裕資金を利用して利息負担を軽くしたり、月々の返済負担を軽くしたりすることだと思います。

繰り上げ返済の目的は、手元にある余裕資金を利用して利息負担を軽くしたり、月々の返済負担を軽くしたりすることだと思いますが1990年当時は変動金利が8.5%と過去最高水準だった時期がありました。

今後、ローン金利の上昇も考えられますが、その時は預貯金金利も上がってきますので2012年ころに固定金利で住宅ローンを利用されている方は将来 【ローン金利 < 預金金利】 となることも考えられます。

借金という金融リスクを充分に検討し、繰り上げ返済を選択しましょう。

任意売却のご提案

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住宅ローンの支払い遅延の始まる前に------

■たとえば住宅ローンの返済が大変なので売却したい場合。返済方法変更のご提案するなど、ご相談ください。

■任意売却により不動産の売却をご依頼いただいている場合、金融機関との返済計画をご折衝しし、売主様に最善の方法をご提案し、買主様にもご満足いただける方法を模索致します

不動産売却価格・無料査定のご提案

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不動産売却、価格無料査定のご提案

■ご売却理由、ご売却時期、ご希望価格などについて確認させていただき、販売価格の考え方や広告宣伝計画などをプランニングしていきます。

■実際に売却不動産を拝見させていただくと同時に、登記簿謄本などにより不動産の状況を確認させていただきます。

■売主様にしか分からない不動産やマンションの魅力をしっかり確認し、事例比較法や収 益還元法などにより不動産売却の為の適正価格をご提案いたします。

不動産売却計画・販売計画のご提案

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不動産有効活用の売却計画・販売計画のご提案

■チラシの配布やオープンハウスの開催、インターネットの活用など不動産の売却を早期に実現する為の広告宣伝計画をご提案いたします。

■当社のホームページに掲載し幅広く告知していきます。

■「早く売りたい」「ゆっくり売りたい」「周りに知られたくない」など売主様のご希望にあった不動産売却計画をご提案いたします

資産組み替え計画のご提案

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資産組み替え計画のご提案

■アパート・マンションなど投資用不動産や倉庫、ビルなどの業務用不動産もお任せください。

■市場動向や将来の賃貸予想、コストなどをもとに効果とリスクの両面を分析し、投資計画や資産の組み替え計画をご提案いたします

不動産の売却をご検討の方へ

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不動産の売却をご検討の方へ

今所有している不動産を売却して住み替えたい」「相続対策で不動産の売却を考えたい」「資産の組み替えを検討している」など…

一言で“不動産売却”といっても、その目的や理由はさまざまです。

思い出が詰まった大切な不動産やマンションを売却するというのは人生最大の出来事です。

お客様の考えやご要望を十分にお聞きし、お客様にふさわしい不動産の査定、売却、運用計画をご提案させていただきます。