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賃貸住宅の貸し方借り方

建物賃貸借は不動産建物の貸し借りです。

貸主は自分の持っている不動産を誰かに貸して家賃(賃料)を貰い。借主は不動産を借りる対価(賃料)を支払います。
双務契約といいまして、お互いに債権・債務があり、立場はまったく一緒です。
けれども日本国憲法・民法の借家法という法律では入居者(賃借人)を大きな力で保護しております。一度入居をしたら大家さん側から簡単に「出て行ってください」と言うことはいえますが、借家人から「嫌です」といわれたら無理やり出す方法は裁判によるしかありません。(それでも問題がありますが・・・)
というわけで、貸主は入居(契約)するまでは慎重に調査をするわけです。
平成11年に借家法が一部変更され、旧来の建物賃借権に加え定期借家法が導入されました。これは、必ず期間がきたら契約が解除になる(事前通知が必要です)賃貸借契約です。入居者が心配な貸主さんはこのような手段も出来るようになりました。
又、最近は賃料の延滞事例も増えてきており、対抗処置として通常の連帯保証人以外に「賃料保証会社」を別途契約する方法もポピュラーになってきました。
入居者にとって心配なのは退去時の原状回復(汚したり、傷をつけたりした場合の補修義務)ですが、入居したときとまったく同じにする必要はなく、故意、あるいは過失による箇所だけ補修義務が発生し、経年変化や通常生活にて発生する汚染に関しては支払う義務がなくなりつつあります。(東京ルール・ガイドライン等による)もっと健全、気軽に貸し手・借り手が自由に賃貸借を行える環境が整えば良いなと思います。


賃料設定

大家さんは現状を把握してる方がまだまだ少ないようです。
適正賃料は根拠を提示してお知らせすることが我々の仕事です。

耐用年数と収支のシミュレーション

構造や間取りなどから建物の耐用年数を計り、収入・支出を想定し。
賃料の下落率、空室率、借り入れ金利などから平均収入を調べます。

賃貸人・賃借人の基準

ただ単に、収入や職業のみにこだわらず、建物全体の入居者の生活リズムや使用用途を近づけること、あるいは業種を変えることで、ある程度将来のトラブルを少なくすることが出来ます。

契約形式

一般契約、一時使用、ルームシェア、定期借家権、法人、個人、業務委託契約など契約形式にも色々あります。

お金が払えない!?

万が一、そのような状態になった場合の処置をあらかじめ想定し、やむを得ずそうなった人、悪意の人、いなくなっちゃった人(?)の対応を考えます。

権利関係、状態を把握

借主にとって、貸主が破産し、競売(裁判所が債権者の申請に従って公に売りに出すこと)になったりすると、平成16年4月からは、6ヶ月の猶予期間を経て退室しなければならなくなりました。借り手も相手を良く調べる必要があります。また、やたら「ああだ、こうだ」と干渉してくる大家さんも困ります。

賃料相場の変動について

公租効果、近隣相場の増減状況、設備、建物価値の増減、用途の変更などにより賃料は上がったり、下がったりいたします。
その不動産の特性により1年間の内でも「シーズン」が有り、その時期によっても賃料は変動します。
建物に複数の貸し室があった場合、一度にたくさんの空室がでて、「頭の痛い思い」をしている大家さんの場合、少しくらい安くなるかも知れません。

家主が一番心配するのは

1.きちんと毎月、賃料を払っていただける方か。
2.近隣とトラブルを起こさない方か。(生活レベルが一定)
3.お部屋をきれいに使っていただけるか。

などなどを考えます。
借りる立場で、「私はこの条件にピッタリだ」とお考えの方は賃料交渉をしても良いでしょう。逆に、「そのままの言値でも貸したくない」と思われる方は(価格交渉は)難しいと思ってください。


原状回復

退去時に入居者が、故意・過失によりなした、疵や汚れなどを元に戻すことです。
基本的に、経年変化や通常の生活レベルでついた汚れなどは請求できません。(東京ルール)
ただし、事前に特約があった場合で、著しく入居者に不利なものを除いてはその範囲を超えて設定できます。
入居者〈賃借人など〉は入居前の状態を写真に撮るなどして、退去時に「前からあった疵や汚れ」を貸主に通知をしておくことが必要です。弊社では入居時に確認・写真撮影を行っております。
東京ルールは居住用を想定しており、事業用では当てはまりませんが、一部事務所などは準用いたします。しかし、店舗などは、居抜(造作がついたまま)やスケルトン渡し(構造壁剥き出しの状態)の場合が多く、原状回復義務は契約時の取り決め次第となります。

トラブル回避

あらゆるケースを想定して、万が一そのような状況になった場合(トラブル発生)の対処の仕方。基本的に契約時は貸主さん、借主さんとも喜んでいます。何か問題が発生して初めて「困った」事になるわけです。最悪、裁判沙汰になったときに裁判官(調停人)はどのような判断を下すか(あるいは和解を提供するか)といったことを、我々不動産仲介会社は事前に考え条項に追加し、別紙合意書・念書を交わします。
「白か黒か」ではなく、世間一般の第三者が見て、あるいは、社会通念上、不動産取引の慣行として『こうであろう』という知識と経験があるかどうかがポイントです。

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